Ein Forward-Darlehen ist eine besondere Form der Immobilienfinanzierung, angelehnt an das klassische Annuitätendarlehen. Der größte Unterschied zu diesen besteht darin, dass das Forward-Darlehen nicht direkt nach Vertragsabschluss ausgezahlt wird, sondern zu einem festgelegten Zeitpunkt in der Zukunft, der bis zu 60 Monate nach Vertragsabschluss betragen kann.
Erstmals auf den Markt kam das Forward-Darlehen im Jahr 1996 zur Finanzierung von gemeinnützigem Wohnungseigentum. Zunächst nur zu diesem Zweck vorgesehen, entwickelte sich das Darlehensmodell innerhalb kürzester Zeit zu einer sehr beliebten Form der Immobilienfinanzierung. Grund genug, uns etwas genauer damit zu beschäftigen.
Wofür ein Forward-Darehen?
Grundsätzlich muss man im Rahmen des Forward-Darlehens zwischen zwei verschiedenen Einsatzmöglichkeiten unterscheiden. Man kann das Darlehen einerseits als Anschlussfinanzierung für ein Annuitätendarlehen verwenden und somit besonders zinsgünstige Phasen abwarten, in denen man sich dann die günstigen Zinssätze für den im Voraus zu bestimmenden Zeitpunkt sichert, an dem das vorhandene Annuitätendarlehen abläuft.
Weiterhin ist es möglich, bereits innerhalb des laufenden Annuitätendarlehens, also in der Zeit der Zinsbindungsfrist, das Forward-Darlehen in Anspruch zu nehmen. Hierbei ist jedoch darauf zu achten, dass in diesem Fall in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung an den ursprünglichen Finanzierer gezahlt werden muss. Von deren Höhe hängt es ab, ob sich der Wechsel auf das Forward-Darlehen wirklich lohnt oder nicht. Außerdem muss dabei eine Kündigungsfrist beachtet werden, die in der Regel sechs Monate beträgt.
Ganz wichtig ist es, im Falle einer gewünschten vorzeitigen Ablösung des Darlehens mit dem Darlehensnehmer zu sprechen. Er ist gesetzlich nicht dazu verpflichtet, den Kunden aus einem bestehenden Vertrag vorzeitig zu entlassen. Im Umkehrschluss bedeutet das: Man braucht zunächst die Zustimmung des Darlehensgebers, um die Immobilienfinanzierung vorzeitig umzuschulden bzw. ganz zu tilgen.
Vor- und Nachteile eines Forward-Darlehens
Größter Vorteil eines Forward-Darlehens ist die absolute Zinssicherheit. Es ist daher optimal geeignet als Anschlussfinanzierung für ein Annuitätendarlehen im Rahmen einer Immobilienfinanzierung. Um in einer Phase mit besonders günstigen Zinssätzen von diesen dauerhaft zu profitieren, kann das Forward-Darlehen bereits zum jetzigen Zeitpunkt abgeschlossen werden, wobei der Darlehensbetrag erst in einem Zeitraum von bis zu fünf Jahren ausgezahlt wird. Für diesen Zeitraum garantiert der Darlehensgeber die Zinssicherheit – egal, wie sich das Zinsniveau auf den internationalen Kapitalmärkten in dieser Zeit entwickelt.
Um die Vor- und Nachteile eines Forward-Darlehens zu erkennen, muss man zunächst zwischen dem sogenannten „echten“ und dem „unechten“ Forward-Darlehen unterscheiden. Ein echtes Forward-Darlehen zeichnet sich dadurch aus, dass die Zinsbindungsfrist erst mit Auszahlung des Kapitalbetrags zu laufen beginnt. Bei einem unechten Forward-Darlehen dagegen beginnt die Zeit der Zinsbindungsfrist bereits mit Abschluss des Vertrages. Die „Forward-Periode“ wird also hierbei mit eingerechnet. Dies führt dazu, dass sich die Zinsbindungsfrist bei Auszahlung des Kapitals um die Vorlaufzeit entsprechend verringert. Wer also etwa eine fünfjährige Zinsbindungsfrist festgelegt hat, aber die Auszahlung des Forward-Darlehens erst nach drei Jahren in Anspruch nimmt, kommt lediglich noch in den Genuss einer zweijährigen Zinsbindungszeit.
Außerdem muss sich der Darlehensnehmer darüber im Klaren sein, dass er sich die absolute Zinssicherheit eines Forward-Darlehens in Form von Zinsaufschlägen erkaufen muss. Es sind also höhere Zinsen zu zahlen als bei einem Annuitätendarlehen, das sofort nach Vertragsabschluss ausgezahlt wird.
Fazit
Ein Forward-Darlehen ist vor allem dann eine starke Wahl, wenn man frühzeitig Klarheit über künftige Finanzierungskosten gewinnen möchte. Die Konstruktion eignet sich besonders für Menschen, die ihre Immobilie bereits finanziert haben und den nächsten Schritt nicht dem Zufall überlassen wollen. Gerade in bewegten Zinsphasen kann das beruhigen, denn man weiß schon heute, welche Belastung später auf einen zukommt. Diese Sicherheit hat allerdings ihren Preis: Die Zinsaufschläge sollte man immer im Hinterkopf behalten, ebenso die möglichen Gebühren bei einem vorzeitigen Wechsel während der laufenden Bindung.
Entscheidend ist daher, das eigene Vorhaben sauber zu prüfen. Ein Gespräch mit der Bank lohnt sich immer, denn ohne Zustimmung lässt sich ein bestehender Kredit nicht einfach ablösen. Auch der Unterschied zwischen echtem und unechtem Forward-Darlehen verdient Aufmerksamkeit, da er den Zeitraum beeinflusst, in dem man wirklich von einem festgeschriebenen Zinssatz profitiert. Wer hier gut informiert ist und die Konditionen sorgfältig miteinander vergleicht, verschafft sich eine solide Grundlage für die kommenden Jahre.
Unterm Strich bietet das Forward-Darlehen eine interessante Möglichkeit, langfristige Ruhe in die Immobilienfinanzierung zu bringen. Wer rechtzeitig plant und die Konditionen realistisch einschätzt, kann damit die Weichen für eine verlässliche und planbare Zukunft stellen – ganz ohne später böse überrascht zu werden.
